Dr. Hajnal István: Az ingatlan értékelés Magyarországon

ELŐSZÓ Ez a könyv a magyarországi ingatlanértékelésről szól. Joggal merülhet fel az Olvasóban a kérdés: miért is van szükség erre a könyvre? Hiszen az elmúlt időszakban több, hasonló témájú kiadvány látott Magyarországon napvilágot. Az "Ingatlanértékelési Kézikönyv" [28] például majdnem 600 oldalon foglalkozik az ingatlanértékelés amerikai tudnivalóival. Mint más "ingatlanos" szakkönyvek, ez a rendkívül alapos kézikönyv is fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országból származik, és az ott szokásos módszereket, szabályokat tárgyalja. A TEGOVOFA Útmutatója [60], amely szintén magyarul is hozzáférhető, az európai követelmények és alapok teljeskörű leírását tartalmazza. A napi tapasztalat azonban többszörösen bebizonyította, hogy ezek a nemzetközi módszerek nem alkalmazhatóak Magyarországon, a magyar ingatlanpiaci viszonyok között maradéktalanul. A piacnak ugyanis nem működnek fontos rendszerei és szereplői; nincsen kielégítő információ-áramlás; hiányoznak a múltbeli információk; bizonytalan a gazdasági környezet. A nyugati szakemberek és módszerek mindezek nélkül talajt veszítenek. Az ingatlanértékelési szakma ugyanakkor hazánkban is erőteljesen fejlődik. Több ezer ingatlan-értékelő működik a piacon, és az igények, elvárások velük szemben egyre magasabbak. Az értékelésekben a 90-es évek fordulóján óriási piaci csúcs alakult ki, azonban a verseny a piac csökkenésével, új és új értékelő szervezetek megjelenésével mára megerősödött. Kiderült, hogy a nyugati módszerek Magyarországon nem alkalmazhatóak változtatás nélkül, de kiderült az is, hogy a hagyományos hazai gyakorlat módszertana már nem elegendő a piaci megmérettetéskor. Könyvünk ezt az ellentmondást próbálja feloldani: a fejlett nyugati módszerek és a hazai, még fejletlen ingatlanpiaci viszonyok között feszülőt. Ezzel ajánljuk tehát az Olvasó figyelmébe könyvünket: fogadja olyan próbálkozásként, amely a sajátos, hazai ingatlanértékelési módszertan kifejlesztésére irányul. Természetesen tisztában vagyunk azzal, hogy a szakma módszereinek letisztulási folyamata még évtizedekig eltarthat, és hogy sok vita, tévedés és kiútkeresés fogja megelőzni azt a módszertant, amely az említett "Ingatlanértékelési Kézikönyv"-höz hasonló alapossággal és megfellebbezhetetlenül szolgálja majd a hazai értékelők és végső soron az egész ingatlanpiac érdekeit. Az idáig vezető lépcsőhöz szándékozunk ebben a könyvben, amelyet az Olvasó a kezében tart, egy lépcsőfokot hozzátenni. Vissza TARTALOM 1. ELÓSZÓ 3 2. BEVEZETÉS 4 Dr. Hajnal István: Az ingatlan - értékelés Magyarországon kiegészítés a változatlan utánnyomáshoz 11 3. AZ INGATLAN ÉS AZ INGATLANPIAC 19 4. AZ ÉRTÉK ÉS FORMÁI 31 5. AZ ÉRTÉKELÉS FOLYAMATA 37 6. AZ ÉRTÉKELŐ 258 7. AZ ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY 51 8. AZ ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK 64 9. FORGALMI ÉRTÉKELÉS 77 10. HOZADÉKI ÉRTÉKELÉS 96 11. NETTÓ PÓTLÁSI KÖLTSÉG ELVÚ ÉRTÉKELÉS 113 12. ZÁRSZÓ 130 FÜGGELÉK 132 A. A MÉRNÖK-GAZDASÁGI SZÁMÍTÁSOK ALAPJAI 133 B. FOGALMI SZÓTÁR- AZ INGATLANÉRTÉKELÉS TERMINOLÓGIÁJA 180 C. ESETTANULMÁNY: CSALÁDI HÁZ ÉRTÉKELÉSE 189 D. ESETTANULMÁNY: IPARTELEP ÉRTÉKELÉSE 201 E. ESETTANULMÁNY: IRODAHÁZ ÉRTÉKELÉSE 218 F. ESETTANULMÁNY: BÉRLETI JOG ÉRTÉKELÉSE 237 G. ELLENŐRZŐ KÉRDÉSEK 249 H. IRODALOMJEGYZÉK 253 AZ EURÓPAI INGATLANÉPÍTÉSI SZTENDERDEK BEVEZETÉSE 267